Dla większości klientów zakup mieszkania jako lokata środków finansowych oraz inwestycja z myślą o wynajmie kojarzy się jedynie z korzyściami finansowymi. Niestety istnieje również pewne ryzyko, wobec czego jedną z aktualnie wykorzystywanych form skutecznego zabezpieczenia właściciela danej nieruchomości jest umowa najmu okazjonalnego.
Przed podjęciem decyzji o jej sporządzeniu warto jednak dowiedzieć się, czym tak naprawdę jest wynajem okazjonalny, jakie są obowiązujące zasady oraz przepisy prawne oraz na co warto zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy.
Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego?
Formuła umowy najmu okazjonalnego została wprowadzona w 2009 roku i przysługuje wyłącznie właścicielom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że z takiej możliwości nie mogą skorzystać właściciele lokali usługowych. Na zasadach najmu okazjonalnego niemożliwy jest również podnajem nieruchomości i wynajem dla pracowników firm.
11 września 2017 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nowymi przepisami umowy najmu okazjonalnego mogą dotyczyć wyłącznie najmu prywatnego, a więc nie mogą ich zawierać firmy czy osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej.
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to rozwiązanie prawne przygotowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Wynajem okazjonalny odznacza się dużo większym wachlarzem możliwości i zapewnia skuteczniejszą ochronę właścicielowi niż zwykła, standardowa umowa najmu.
Choć procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej złożona niż w przypadku zwykłej umowy, warto zastanowić się nad takim rozwiązaniem i oszczędzić sobie niepotrzebnych komplikacji oraz ryzyka kosztownego i ciągnącego się przez długie miesiące procesu eksmisyjnego.
Nakłada bowiem na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (składanego na podstawie aktu notarialnego). W ten sposób, w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu).
Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca powinien:
dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym (może otrzymać je po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy);
wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu;
dostarczyć oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego oraz podatku od najmu to podstawowe warunki, które natomiast musi spełnić właściciel. Umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do urzędu skarbowego (właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela) w okresie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Należy jednak pamiętać, iż umowa jest sporządzana na czas określony nie dłuższy niż 10 lat, a w przypadku zerwania umowy lub jej wygaśnięcia lokator zobowiązany jest opuścić oraz opróżnić lokal.
Na życzenie najemcy, właściciel jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym.
Jeśli którekolwiek z powyższych wymagań nie zostanie spełnione, umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i tym samym w świetle prawa będzie uznawana za zwykłą umowę najmu, bez przyspieszenia procesu egzekucji i wyłączenia ochrony praw lokatora.
Jak rozliczyć najem okazjonalny?
Wszystkie rozróżnienia dotyczące najmu nie mają znaczenia na gruncie prawa podatkowego. Od każdych przychodów z najmu należy bowiem odprowadzić podatek dochodowy. W zależności od indywidualnego wyboru podatnika najem okazjonalny może zostać opodatkowany na kilka sposobów:
na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Należy pamiętać, że wynajem okazjonalny wiąże się z koniecznością dopełnienia kilku istotnych formalności. Wymagane jest dokonanie dwóch zgłoszeń – pierwsze wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów i oznacza zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego, a drugie zgłoszenie uwarunkowane jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o podatku zryczałtowanym i dotyczy podjęcia decyzji w kwestii sposobu opodatkowania zysków z najmu.
Zgłoszenie opodatkowania w formie ryczałtu należy dokonać do 20 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu, w którym podatnik osiągnął swój pierwszy przychód. Warto jednak wiedzieć, iż zgłoszenie o wyborze opodatkowania przychodów w formie ryczałtu można dokonać zarówno w formie pisemnej, jak również poprzez dokonanie określonej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Niewykonanie żadnej z powyższych czynności powoduje, iż zyski osiągane z najmu zostaną opodatkowane na zasadach ogólnych.
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze mną a chętnie przeprowadzę Cię przez cały ten proces.
Comments